Hur kan man ta sig an ändringarna i plan- och bygglagen?

Den 1 december 2025 trädde en rad regeländringar av plan- och bygglagen (PBL) i kraft. Regeländringarna innebär att fler åtgärder kan utföras utan att söka bygglov. Samtidigt har vissa områden och byggnader fått en utökad lovplikt. Det gäller till exempel särskilt värdefulla byggnader, allmänna platser, tomter och områden.

För att det ska vara förutsägbart var utökad lovplikt gäller har även nya krav i översiktsplanen införts. Det innebär att kommunen i översiktsplanen ska peka ut särskilt värdefulla byggnadsverk, allmänna platser och bebyggelseområden som avses i 8 kap. 13§ PBL. Kommunen ska också ge sin syn på vilka hänsyn som krävs för att tillvarata värdena.

Ett utpekande i översiktsplanen är vägledande. Den utökade lovplikten gäller även om särskilt värdefulla byggnader eller miljöer inte är utpekade i översiktsplanen. Det innebär att kommunerna måste kunna ta ställning till vad som är särskilt värdefullt och var utökad lovplikt gäller, oavsett om det finns med i översiktsplanen eller inte.

Nedan följer ett förslag i fem steg på hur arbetet med att ta sig an lagändringarna kan läggas upp.

Många kommuner har redan pekat ut värdefulla kulturmiljöer i olika typer av kulturmiljöunderlag eller i planer och program. Ett bra första steg är därför att kartlägga vilken kunskap som redan finns för att undvika onödigt dubbelarbete. Det är också relevant att utgå från bebyggelse och områden som omfattas av andra former av lagskydd, till exempel riksintressen, byggnadsminnen och kyrkliga kulturminnen.

Tidigare utpekanden och underlag kan ha tagits fram under lång tid och med olika bedömningsgrunder för värdering. En bedömning av hur aktuella underlagen är kan därför behöva göras.

Likvärdiga bedömningsgrunder kan också behöva tas fram för att avgöra hur utpekanden i olika underlag ska tolkas, och för att tydliggöra vilka byggnader och områden som har sådana kulturvärden att de bedöms vara särskilt värdefulla.

Som stöd kan Boverkets föreskrifter för särskilt värdefull byggnad och Riksantikvarieämbetets graderingskala för bebyggelse med kulturvärden användas. Graderingsskalan finns  i Metodstöd för inventering av bebyggelse med kulturvärden, se faktarutan nedan.

Nedan följer exempel på underlag och utpekanden som kan ge stöd i bedömningen.

Bestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser: Om en detaljplan eller områdesbestämmelser innehåller bestämmelser om skydd av kulturvärden eller rivningsförbud, kan det anses avgjort att de byggnader som omfattas är särskilt värdefulla. Det beror på att sådana bestämmelser bara får användas för byggnader eller bebyggelseområden som är särskilt värdefulla.

Byggnader som omfattas av kulturmiljölagens bestämmelser: Byggnader som är skyddade enligt tredje eller fjärde kapitlet kulturmiljölagen eller enligt förordningen om statliga byggnadsminnen kan anses vara särskilt värdefulla även i plan- och bygglagens mening.

Riksintresse för kulturmiljövården: Områden som har bedömts vara av riksintresse för kulturmiljövården är med hög sannolikhet särskilt värdefulla, förutsatt att bebyggelsen ingår i områdets värden. Detta framgår i riksintressets motivtext och i de uttryck som beskriver riksintresset. En bedömning om hela eller delar av riksintresset är särskilt värdefullt måste dock göras i varje enskilt fall.

Befintliga kulturmiljöunderlag: Sakkunniga bedömningar i olika typer av kunskapsunderlag, som bebyggelseinventeringar och kulturmiljöprogram, är ett viktigt stöd när kommunen bedömer vilka byggnadsverk, allmänna platser och bebyggelseområden som är särskilt värdefulla och ska redovisas i översiktsplanen. Det gäller även kunskapsunderlag som tagits fram inför översiktsplanen eller i samband med till exempel plan- eller lovprocesser.

För att göra lovprocessen mer förutsägbar kan kommunen behöva tydliggöra hur ärenden som rör särskilt värdefulla byggnader och bebyggelseområden ska hanteras. Det gäller speciellt innan det finns en samlad bild av kommunens kulturmiljöer.

Det förutsätter både intern förankring med kommunens politiska ledning, tydliggjorda förhållningssätt och arbetsprocesser för berörda tjänstemän och extern kommunikation till fastighetsägare, sakägare och allmänhet.

Ett tydliggörande kan göras i form av en intern vägledning eller riktlinje, och exempelvis omfatta:

• Vilka tidigare underlag och utpekanden som bedöms vara aktuella och ska användas som stöd vid utpekanden av särskilt värdefulla byggnadsverk, allmänna platser och bebyggelseområden enligt PBL 8 kap 13§.
• Processer och rutiner för hur kommuner hanterar byggnader och bebyggelseområden där underlag eller tidigare ställningstaganden saknas.

De nya bestämmelserna i plan- och bygglagen innebär att fastighetsägare och byggherrar har ett större ansvar att känna till var utökad lovplikt gäller när de planerar och genomför åtgärder.

Samtidigt har kommunen ett stort ansvar för att göra information om regelverket tillgänglig. Det handlar både om vilka regler som gäller och vilka byggnader och bebyggelseområden som är särskilt värdefulla.

När kommunen tillgängliggör information om kulturvärden bidrar det också till att sprida kunskap och öka intresset för den byggda miljön hos kommuninvånare och fastighetsägare.

Även när en åtgärd är bygglovsbefriad gäller varsamhetskravet. För att en byggnad ska kunna underhållas och ändras på ett varsamt sätt behöver fastighetsägaren ha kunskap om byggnadens värden och kvaliteter. Flera kommuner arbetar därför med olika typer av informationsinsatser för att informera fastighetsägare om kulturvärden i deras område och hur de kan ta hänsyn till dem på ett varsamt sätt.

Kartläggningen av befintliga underlag kan visa att det behövs kompletterande underlag. Det kan till exempel bero på att delar av kommunen inte är inventerade, eller att kunskapsunderlag för vissa kategorier eller tidsperioder saknas. Det är till exempel vanligt att sen- och postmodernistisk bebyggelse saknas i äldre inventeringar.

Om stora delar av kommunen saknar underlag kan en prioritering vara att börja med att identifiera särskilt värdefulla områden. Eftersom den utökade lovplikten gäller för alla byggnader inom ett sådant område, behöver kommunen i ett första skede inte ta ställning till varje enskild byggnad.

En inventering kan utföras på många olika sätt och med olika detaljeringsgrad. Innan kommunen fattar beslut om att ta fram nya underlag är det därför viktigt att tydliggöra syfte, behov och omfattning.

Det är till exempel bra att ta ställning till om inventeringen bara ska användas som underlag för översiktsplanen, eller om även andra delar av förvaltningen behöver kunna använda den i plan- och lovärenden eller i fastighetsförvaltningen. Beroende på hur underlaget ska användas så kan olika detaljeringsgrad behövas i informationen.

De nya regeländringarna innebär att särskilt värdefulla byggnadsverk, allmänna platser och bebyggelseområden ska redovisas i kommande översiktsplaner. Boverket har tagit fram vägledande texter för hur detta regelverk ska tillämpas.

Boverket understryker i sin vägledning att översiktsplanen ska vara överskådlig och lätt att förstå. Den bör därför inte innehålla alltför omfattande kunskapsunderlag eller detaljerade faktaredovisningar. De särskilt värdefulla byggnader, allmänna platser och bebyggelseområden som redovisas i översiktsplanen kan i stället analyseras och beskrivas mer utförligt i ett planeringsunderlag.

Ett utpekande i översiktsplanen innebär att området i fråga har utökad lovplikt. Syftet med den utökade lovplikten är att skapa goda förutsättningar för att ta tillvara historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.

Översiktsplanen är inte juridiskt bindande. Därför är inte heller utpekandet bindande vid bedömningen av lovplikt. Det innebär att en byggnad eller ett område kan vara särskilt värdefullt även om kommunen inte har pekat ut det i översiktsplanen. Byggnadsnämnden behöver därför i varje enskilt fall ta ställning till om lov krävs.