10. Rätt till ersättning

Avsnittet inleds med relevanta utdrag ur 3 kap. 10 § kulturmiljölagen samt Riksantikvarieämbetets föreskrifter och allmänna råd som behandlar rätt till ersättning. Därefter kommer förklarande och vägledande avsnitt. Där det är lämpligt finns även utdrag ur annan lagtext.

I svensk rätt fastslås skyddet för äganderätten till fast egendom i regeringsformen. Skyddet för äganderätten är dock inte absolut utan den kan genom lag inskränkas om det krävs för att tillgodose ett allmänt intresse av viss angelägenhetsgrad. Ett sådant allmänt intresse är kulturmiljöintresset.

När staten inskränker äganderätten gällande användningen av mark eller byggnad på sådant sätt att pågående markanvändning inom berörd del av fastigheten avsevärt försvåras, eller att skada uppkommer som är betydande i förhållande till värdet på denna del av fastigheten, har ägaren och innehavaren av särskild rätt enligt regeringsformen möjlighet att få intrångsersättning. Ersättningen när det gäller byggnadsminnen regleras dels av expropriationslagen (1972:719), dels av kulturmiljölagen (1988:950).  I 3 kap. 10 § KML anges att ägare och innehavare av särskild rätt till fastighet kan vara berättigade till ersättning. Begreppet särskild rätt har samma betydelse som i expropriationslagen och avser nyttjanderätt (till exempel hyra eller arrende), servitut, rätt till elektrisk kraft och annan liknande rätt.¹ Det sistnämnda kan till exempel vara bostadsrätt.² För utförligare resonemang kring ersättning och inlösen (se Vägledning 13 §).

En byggnadsminnesförklaring med skyddsbestämmelser innebär alltid att byggnadsminnets ägare och eventuell innehavare av särskild rätt får tåla en förfogandeinskränkning rörande den aktuella fastigheten. Denna inskränkning kan uppstå genom rivningsförbud för byggnader eller genom tillståndsplikt för ändring av byggnader, särskilda krav på underhåll samt för ändringar av skyddsområdet, t.ex. förbud mot uppförande av nya byggnader.

¹ 1 kap. 2 § expropriationslagen (1972:719) se även 7 kap. 1 §, jordabalken (1070:994).

² I de fall det gäller en bostadsrättsförening är det lämpligt att länsstyrelsen har kontakt med styrelsen och inte med de enskilda medlemmarna då det är föreningen, genom dess styrelse, som är ansvarig för fastigheten. Om inskränkningarna direkt berör enskilda lägenheter, t ex bevarande av inredningsdetaljer, bör dock kontakt även tas med bostadsrättshavarna. Det saknas dock rättspraxis för denna typ av ärenden.

Förfogandeinskränkningar kan leda till att fastighetens ekonomiska värde minskar. Om den förfogandeinskränkning som följer av skyddsbestämmelserna når upp till en viss nivå, det vill säga på ett kvalificerat sätt inskränker möjligheten att använda fastigheten kan staten bli ersättningsskyldig.

Ersättningsreglerna i 3 kap. 13 § kulturmiljölagen (1988:950) och i 4 kap. 1 § expropriationslagen (1972:719) är utformade för att helt eller delvis kompensera fastighetsägaren för den värdeminskning som kan uppstå då skyddsbestämmelserna på ett kvalificerat sätt inskränker möjligheten att nyttja fastigheten. De mer specifika reglerna i KML har företräde framför de mer generella reglerna i expropriationslagen om bestämmelserna skiljer sig. Det gäller till exempel att förväntningsvärden, det vill säga ett värde som grundas i en förväntning om en mer lönsam framtida markanvändning än den vid värdetidpunkten tillåtna, kan ersättas enligt expropriationslagen, men inte enligt KML. Värdetidpunkten är den dag då beslutet om byggnadsminnesförklaring träder i kraft.

Det finns två skadegrunder som kan leda till intrångsersättning enligt 3 kap. 10 § KML. Den första handlar om hinder för rivning av byggnad, det vill säga den reglerar byggrätten för befintlig byggnad och innebär att fastighetsägare inte har någon principiell rätt att riva en befintlig byggnad. Den andra skadegrunden gäller inskränkningar som kan påverka möjligheten att fortsatt bedriva befintlig verksamhet/användning på den aktuella fastigheten, exempelvis näringsverksamhet eller bostadsändamål. De två skadegrunderna beskrivs mer ingående nedan. För att beräkna skadegrunder och förändringar av fastigheters ekonomiska värden bör en auktoriserad fastighetsvärderare anlitas (se Vägledning 13 §).

Det finns inga rättsfall från senare tid gällande intrångsersättning på grund av byggnadsminnesförklaring. Viss vägledning kan dock fås genom den praxis som finns för intrångsersättning enligt PBL.³ Avsaknad av tydlig praxis gällande ersättning och inlösen kan leda till en osäkerhet om hur ersättningsfrågor ska hanteras. Samtidigt märks en ökning av antalet ärenden där ersättningsanspråk förekommer vilket kan ha en hämmande inverkan vad gäller inrättande av nya byggnadsminnen.

³ Rivningsförbud och skyddsbestämmelser finns även i PBL och kan leda till rätt till ersättning. Jämför Mark- och miljööverdomstolen Svea hovrätts dom från 2020-03-25 i mål P 3165–18 gällande ersättning för rivnings- och förvanskningsförbud i ny detaljplan för S:t Gertrud 6 i Malmö.

En byggnadsminnesförklaring omfattar i regel ett rivningsförbud genom dess skyddsbestämmelser. Det innebär att fastighetsägaren måste fortsätta förvalta befintlig byggnad. Därmed inskränks den principiella rätten till rivning och uppförande av en lika stor ny byggnad.

I de fall byggnaden är ”ekonomiskt saneringsmogen”, det vill säga om det är mer lönsamt att riva och bygga nytt än att fortsätta investera i befintlig byggnad, kan rivningsförbudet medföra en ekonomisk skada och rätt till ersättning uppstå. Den därigenom uppkomna ekonomiska skadan kan dels bestå av skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter beslut om byggnadsminne (se Vägledning 13 §), dels utgöras av annan ekonomisk skada som beslutet kan medföra för fastighetsägaren. Med annan skada avses exempelvis nedlagda kostnader för åtgärder, eller planerade åtgärder, som efter beslut inte kan fullföljas (förgäveskostnader).

Fastighetsägare och innehavare av särskild rätt har rätt till ersättning om skadan är betydande i förhållande till värdet av berörd del av fastigheten. Betydande skada, som utgör en kvalifikationsgräns, uppstår om ett rivningsförbud innebär att fastighetens marknadsvärde minskar med minst 10–20 procent av det oskadade värdet, det vill säga fastighetsvärdet innan beslut om byggnadsminne.⁴ Värdeminskningar upp till denna procentsats bör fastighetsägaren tåla utan ersättning i form av ett slags ”självrisk”.

⁴ Se Adlercreutz kommentar till kulturmiljölagen (1988:850), 3 kap. 10 § samt Karnov 2025-01-01 (Juno).

Den andra skadegrunden som kan leda till intrångsersättning gäller inskränkningar som påverkar möjligheten att fortsatt bedriva befintlig verksamhet eller användning på berörd del av fastigheten. Det kan till exempel röra sig om bostad, jordbruk eller näringsverksamhet samt rätten att förvalta byggnader på ett ändamålsenligt och rationellt sätt. Det kan också gälla förbud för om- eller tillbyggnad alternativt ekonomisk skada på fastighetsvärdet som en följd av särskilt höga antikvariskt motiverade underhållskostnader beroende på byggnadsminnesförklaringens skyddsbestämmelser. Om byggnadsminnesförklaringen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras på berörd del av fastigheten kan ersättning utgå till ägare och eventuell innehavare av särskild rätt till fastighet.

Ersättningsfrågan handlar i detta fall om huruvida skyddsbestämmelserna medför att kostnaderna för framtida förvaltning förväntas öka så mycket att fastighetens marknadsvärde sjunker. Rätten till pågående markanvändning förvandlas alltså i föreliggande fall till en rätt till ekonomisk kompensation för ett vägrat tillstånd, till exempel åtgärder som skulle kunna minska förvaltningskostnaderna. I 3 kap. 10 § KML uttrycks detta i termer av att fastighetsägare har rätt till ersättning om pågående markanvändning avsevärt försvåras på berörd del av fastigheten. Därmed uppnås en kvalifikationsgräns som ger rätt till ersättning. Även här handlar det om bestämmelsernas påverkan på fastighetens marknadsvärde.

Det är dock många gånger svårt att göra en exakt bedömning av värdepåverkan på grund av enskilda skyddsbestämmelser. I praktiken görs en bedömning av hur de krav som ställs i skyddsbestämmelserna kan komma att påverka framtida drift- och underhållskostnader. Det kan till exempel handla om möjligheten att sänka driftskostnader genom förbud mot exempelvis tilläggsisolering eller att fastighetsägaren vid underhåll åläggs att använda metoder och material som kan vara dyrare än normalt.

Vid bedömningen ska dock beaktas att marknaden, det vill säga potentiella köpare av fastigheten, i många fall helt frivilligt väljer kostsammare metoder och material för att bevara byggnadens karaktär. Det är således merkostnader som går utöver vad den sannolike köparen skulle räkna med som ska beaktas. För att ersättning ska utgå bör de förväntade merkostnaderna överstiga 5–10 procent av värdet för berörd del av fastigheten. Här ersätts hela beloppet. Det finns således ingen ”självrisk” i detta fall.⁵

Ett byggnadsminnes skyddsbestämmelser innebär vanligen även förbud mot förändring av exteriörer, till exempel ändring av fasader och tak, samt förbud mot andra typer av om- och tillbyggnader. Det kan även gälla förbud mot ändringar av interiörer och planlösningar. Skyddsbestämmelserna innebär i regel, som nämnts, även krav på att underhåll ska utföras på ett visst sätt avseende såväl material som metoder som kan vara fördyrande. Dessa förfogandeinskränkningar skulle även exempelvis kunna innebära lägre hyresintäkter, vilka kan nuvärdesberäknas och därmed innebära rätt till ersättning under förutsättning att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten.

⁵ För KML saknas vägledning gällande hur begreppet ”avsevärt försvåras” bör tolkas. Begreppet finns dock även i 14 kap. 10 § PBL och 31 kap. 4 § MB och i förarbetena till dessa har innebörden av begreppet utvecklats. Där anges att en fastighetsägare endast ska behöva tåla en mindre skada. Bostadsutskottet angav i förarbetena att 10 procent får anses vara den högsta gräns som någon ska behöva tåla utan ersättning när det gäller begreppet ”avsevärt försvåras”, men att detta endast ska gälla då det rör sig om små belopp. Bostadsutskottet tar även upp att gränsen kan vara högre för kapitalstarka bolag och andra parter än för privatpersoner. Se exempelvis rättsfall Nytt juridiskt arkiv (NJA) 1981 sid. 351.

De två skadegrunder som behandlats ovan – det vill säga skada på grund av rivningsförbud samt skada på grund av att pågående markanvändning avsevärt försvåras – kan vara tillämpliga samtidigt men måste beräknas var för sig eftersom de har olika kvalifikationsgränser. När flera skadegrunder enligt 3 kap. 10 § KML är tillämpliga samtidigt, enligt ovan, brukar man tala om ackumulerad skada.

Vid ersättning är huvudregeln att ett engångsbelopp betalas ut till ägaren och i förekommande fall innehavaren av särskild rätt, men om det är lämpligt kan ersättningen också bestämmas utifrån en uppdelning i årliga belopp av den totala ersättningssumman. Ett skäl till att välja den senare utbetalningsformen kan vara att såväl staten som fastighetsägaren då har möjlighet att få ersättningsfrågan omprövad vid ändrade förhållanden. Av beslutet om ersättning ska framgå vilken av de två utbetalningsformerna som gäller.

Om staten begär det ska domstolen förordna att ersättning ska betalas ut när vissa åtgärder på byggnaden har utförts (se Vägledning 13 §). Det kan till exempel handla om eftersatt underhåll som måste åtgärdas innan staten går med på att betala ut ersättning.

Om skyddsbestämmelserna medför att synnerligt men uppkommer vid användningen av fastigheten är staten skyldig att lösa in fastigheten om ägaren begär det. Även ägaren till en byggnad på ofri grund har rätt till inlösen om synnerligt men uppkommer. Med synnerligt men avses att skadan är så stor att det inte bedöms vara skäligt att fastighetsägaren ska behöva behålla äganderätten till fastigheten. Vad som avses med synnerligt men har inte utvecklats i lagtexten och det finns heller ingen praxis på området. Avgörande bör istället vara hur fastighetsägarens brukande av fastigheten påverkas och inte den procentuella värdeminskningen.

I de fall staten löser in fastigheten faller frågan om enskilt byggnadsminne enligt KML och länsstyrelsen ska då överlämna frågan till Riksantikvarieämbetet. Riksantikvarieämbetet kan eventuellt då föreslå till regeringen, som avgör frågan, att regeringen beslutar om ett statligt byggnadsminne enligt förordningen (2013:558) om statliga byggnadsminnen (se Vägledning 7 §). I de fall där inlösen kan bli aktuellt bör samråd med Riksantikvarieämbetet ske på ett tidigt stadium.

Ersättning kan även utgå till ägare och innehavare av särskild rätt när länsstyrelsen fattar ett interimistiskt förbud enligt 3 kap. 5 § KML. Ersättningen beräknas på samma sätt som vid byggnadsminnesförklaring (se Vägledning 13 §). Om det är skäligt kan det dessutom utgå ersättning vid en senare byggnadsminnesförklaring. I det fallet minskas ersättningen med det belopp som redan har betalats ut med anledning av det interimistiska beslutet. I de fall ersättning i samband med interimistiskt förbud kan bli aktuellt bör länsstyrelsen omedelbart samråda med Riksantikvarieämbetet (se Vägledning 11 §).

Länsstyrelsens beslut om ersättning eller inlösen kan enligt 3 kap. 20 § KML inte överklagas. Beslutet om ersättning bör ingå i beslutet om byggnadsminnesförklaringen men kan även utgöra ett särskilt beslut i de fall det är nödvändigt, till exempel i de fall det berör flera fastighetsägare eller sakägare. Om fastighetsägaren inte har krav på ersättning bör även detta framgå av beslutet, dock inte i beslutsmeningen utan som upplysning. I beskrivningen av ärendet bör det alltså framgå att samråd i frågan har skett och vilka eventuella anspråk som fastighetsägaren har angett och hur länsstyrelsen har ställt sig till dem.

Den som är missnöjd med länsstyrelsens beslut om ersättning får väcka talan mot staten i mark- och miljödomstol inom ett år från det att denna tagit del av länsstyrelsens ersättningsbeslut. Väcks inte talan inom denna tid, är rätten till (ytterligare) ersättning eller inlösen förlorad. Om ersättningsbeslutet ingår i beslutet om byggnadsminnesförklaring kan den del som inte gäller ersättning överklagas. Om ersättningen avhandlats i ett särskilt beslut får talan väckas inom ett år från det att sökanden fått del av beslutet.