13. Beräkning av ersättning och inlösen
Avsnittet inleds med relevanta utdrag ur 3 kap. 13 § kulturmiljölagen som behandlar beräkning av ersättning och inlösen. Därefter kommer förklarande och vägledande avsnitt.
3 kap. 13 § kulturmiljölag (1988:950)
I fråga om ersättning eller inlösen enligt 10 eller 12 § andra stycket ska expropriationslagen (1972:719) tillämpas i den mån avvikande bestämmelser inte meddelas i denna lag.
Ersättning för minskning av fastighetens marknadsvärde i fall som avses i 10 § ska bestämmas som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter beslutet. Därvid ska bortses från förväntningar om ändring av markanvändningen. Vid bestämmande av ersättningen ska 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen tillämpas.
Ersättning för skada enligt 10 § första stycket 1 ska minskas med ett belopp som motsvarar det som enligt samma punkt ska tålas utan ersättning.
Om staten begär det och det inte är uppenbart oskäligt, ska domstolen förordna att ersättning enligt 10 § första stycket ska betalas ut först när vissa åtgärder med byggnaden har utförts.
Ogillas en talan om ersättning eller inlösen som har väckts av fastighetsägaren eller annan sakägare, kan domstolen förordna att fastighetsägaren eller sakägaren ska bära sina egna kostnader, om han eller hon har inlett rättegången utan tillräckliga skäl. Har rättegången uppenbart inletts utan skälig grund, får domstolen dessutom förordna att fastighetsägaren eller sakägaren ska ersätta staten dess rättegångskostnader.
Riksantikvarieämbetets föreskrifter och allmänna råd om byggnadsminnen (KRFS 2018:3)
Allmänna råd gällande 1–9 §§, tredje stycket
Om ägaren till det tilltänkta byggnadsminnet ställer sådana anspråk bör länsstyrelsen genomföra en ersättningsutredning som syftar till att bedöma objektets marknadsvärde före och efter den förfoganderättsinskränkning som följer av byggnadsminnesförklaringen. Detsamma gäller när länsstyrelsen har meddelat förbud enligt 3 kap. 5 § kulturmiljölagen (1988:950).
Beräkning och ersättningsutredningar
Intrångsersättning för skada enligt 3 kap. 10 § KML ska utgå för den minskning av marknadsvärdet som kan uppkomma genom byggnadsminnesbeslutet och dess skyddsbestämmelser. Med marknadsvärde menas det mest sannolika priset vid en försäljning under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. Bedömning av marknadsvärdet bör göras av auktoriserade fastighetsvärderare.
Ett påslag med 25 procent ska alltid göras av marknadsvärdeminskningen i enlighet med 4 kap. 1 § expropriationslagen (1972:719) och procentsatsen ska beräknas på den del av skadan som är ersättningsgill. Utöver ersättning för minskat marknadsvärde kan ersättning även utgå för andra ekonomiska skador som drabbar fastighetsägaren eller innehavare av särskild rätt. Något påslag med 25 procent ska dock inte göras på sådan så kallad annan skada.
Beräkning av skada på grund av rivningsförbud
För att avgöra hur ett rivningsförbud påverkar en fastighets marknadsvärde görs en bedömning dels av värdet vid rivning och återuppförande, dels vid fortsatt förvaltning av befintlig byggnad. Vid beräkning av skadan av rivningsförbudet ska fastighetens värde före byggnadsminnesförklaring beräknas som värdet av marken efter rivning med en byggrätt som motsvarar den byggnadsminnesförklarade byggnadens storlek och användning minskat med kostnaderna för att riva byggnaden.
Marknadsvärdet efter byggnadsminnesförklaring är värdet av fastigheten med de restriktioner som skyddsbestämmelserna innebär (se Vägledning 10 §). I praktiken handlar det om huruvida den byggrätt som befintlig byggnad representerar minskat med rivningskostnaderna har ett högre värde än den befintliga byggnaden i sig. Det är alltså skadan i form av hinder för rivning och uppförande av nya byggnader med samma användningssätt och samma storlek som ska beräknas.
Förväntningsvärde
Vid bedömningarna av marknadsvärdet av fastigheten, både före och efter beslutet om byggnadsminnesförklaring, ska inte så kallade förväntningsvärden beaktas. Förväntningsvärden är sådana mervärden som bygger på en förväntan om mer lönsam framtida markanvändning och/eller utökad byggrätt jämfört med vad som är tillåtet vid värdtidpunkten.
Om gällande detaljplan medger en större byggrätt eller annan användning än befintlig byggnad föranleder ska denna större byggrätt/annan användning endast betraktas som tillåten om detaljplanens genomförandetid är gällande vid värdetidpunkten.1 Vid ersättning för rivningsförbud ska ersättningen minskas med den summa som motsvarar ”självrisken”, det vill säga den summa som ska tålas utan ersättning (se Vägledning 10 §).
1 Om förväntningsvärden, se diskussion i Mark- och miljööverdomstolen, Svea hovrätts dom från 2020-03-25 i mål P 3165-18 gällande ersättning för rivnings- och förvanskningsförbud i ny detaljplan för S:t Gertrud 6 i Malmö.
Beräkningsmetoder
När frågan om intrångsersättning aktualiseras, och i de fall när länsstyrelsen, fastighetsägaren och eventuell innehavare av särskild rätt inte är överens om ersättningssummans storlek beräknas det aktuella beloppet genom att en ersättningsutredning genomförs av en fastighetsvärderare.
Vid värdering av fastigheter tillämpas vanligen ortsprismetoden. Den innebär att man jämför köp av liknande fastigheter på platsen. En idag mindre använd metod är den så kallade avkastningsmetoden som innebär att en analys görs av framtida avkastning och bygger på värderarens marknadskännedom. Vid värdebedömningen kan även det faktum att en kulturhistoriskt värdefull byggnad kan betinga ett högre pris på marknaden vägas in. Det finns ingenting som hindrar att flera värderingar utförs i ett specifikt ersättningsärende.
I de fall en byggnad har ett eftersatt underhåll och är i behov av genomgripande åtgärder betraktas fastigheten som en exploateringsfastighet. I sådana fall kan det vara svårt att finna jämförbara överlåtelser av liknande exploateringsfastigheter, vilket innebär att en direkt ortsprisjämförelse inte kan göras. Då kan värderingen göras i två steg, först bedöms fastighetens marknadsvärde efter en färdigställd om-/nybyggnad, därefter bedöms fastighetens marknadsvärde i befintligt skick med hänsyn till den investeringskostnad och vinstkrav som en köpare skulle räkna med för att iståndsätta fastigheten.
Ersättning för annan skada
Utöver ersättning för minskat marknadsvärde kan ersättning även utgå för så kallad annan skada. Sådan skada avser ekonomiska skador som drabbar fastighetsägaren eller innehavare av särskild rätt (t ex hyresgäst) utöver minskningen av marknadsvärdet. Exempel på sådan skada kan vara till exempel nedlagda projektkostnader (förutsatt att projektet inte baserades på förväntningar om ändrad tillåten användning) som blir förgäveskostnader i och med byggnadsminnesförklaringen. Även fördyrande underhållsåtgärder som drabbar innehavare av särskild rätt, eller hyresgäst, betraktas som en sådan annan skada. Något påslag med 25 procent ska inte göras när det gäller ersättning för annan skada (se Vägledning 10 §).
Denna typ av ersättningsutredningar har hittills varit relativt sällsynta. Under senare år har dock frågan aktualiserats i högre utsträckning och då främst i landets större städer. Då det saknas utvecklad praxis kring genomförandet av ersättningsutredningar kopplade till 3 kap. KML tenderar utredningarnas resultat att variera stort. Det resulterar i att det är svårt för länsstyrelsen att bedöma rimligheten i de aktuella ersättningsanspråken.2
2 Länsstyrelsen i Stockholm har hanterat flera ärenden där denna problematik blir tydlig, bland annat gällande biografen Skandia där fastighetsägarens värderare kom fram till att ersättningssumman blev 223 miljoner kronor. Länsstyrelsens ersättningsutredning kom i samma fall fram till att ingen ersättning skulle utgå. Andra exempel i Stockholm där ersättningsanspråken har gett upphov till komplicerade utredningar och ärendehantering är Sveaplans gymnasium samt Marabouparken i Sundbyberg och Visborgs minne i Nacka.
Villkorad utbetalning
När staten väcker talan mot sakägaren och om staten begär det, och det inte är uppenbart oskäligt, ska domstolen förordna att ersättning enligt 3 kap. 10 § KML första stycket betalas ut först när vissa åtgärder på byggnaden har utförts. Det kan till exempel handla om att eftersatt underhåll måste åtgärdas innan staten går med på att betala ut ersättning (se Vägledning 10 §). Det är bara Riksantikvarieämbetet eller länsstyrelsen, på Riksantikvarieämbetets bemyndigande, som kan väcka talan för att fastställa villkor för byggnadsminnesförklaringen. Ett sådant förordnande föregås av en dialog mellan Riksantikvarieämbetet och länsstyrelsen.
Domstolsprövning
Länsstyrelsens beslut om ersättning och inlösen kan, enligt 3 kap. 20 § KML, inte överklagas i förvaltningsdomstol. Om fastighetsägaren eller innehavaren av särskild rätt är missnöjd med länsstyrelsens beslut om ersättning eller inlösen kan talan väckas mot staten vid mark- och miljödomstolen. Detta måste ske inom ett år från det att ägaren tagit del av länsstyrelsens ersättningsbeslut. Sker inte detta går rätten till ersättning eller inlösen förlorad (se Vägledning 20 §). Det är enligt 36 § KMF Riksantikvarieämbetet, eller efter dess förordnande länsstyrelsen, som kan föra statens talan i dessa ärenden.
Om staten väcker talan mot en enskild bär staten både sina egna och motpartens rättegångskostnader. Om en enskild väcker talan mot staten bär staten, som huvudregel, sina egna rättegångskostnader och eventuellt motpartens rättegångskostnader beroende på utgången i målet. Enligt 36 § KMF är det Riksantikvarieämbetet, eller länsstyrelsen efter bemyndigande från Riksantikvarieämbetet, som företräder staten och som därmed bär kostnaderna. Kulturmiljövårdsanslaget kan inte användas för att täcka rättegångskostnader.
Domstolen kan förordna att fastighetsägaren ska stå för sina egna rättegångskostnader om rättegången inletts utan tillräckliga skäl. Har rättegången uppenbart inletts utan skälig grund, får domstolen dessutom ålägga fastighetsägaren att ersätta staten för dess rättegångskostnader.3
3 Se 7 kap. 1 § expropriationslagen. Se även Mark- och miljööverdomstolen, Svea hovrätts dom från 2020-03-25 i mål P 3165-18 gällande ersättning för rivnings- och förvanskningsförbud i ny detaljplan för S:t Gertrud 6 i Malmö.